El proceso de construir nuestra vivienda empieza con el proyecto, pero antes del proyecto debemos contar con el solar sobre el que se construirá.
Pueden darse dos casuísticas: que ya tengamos el terreno sobre el que queramos construir nuestra casa o que necesitemos comprarlo.
Antes de explicar las fases del proyecto, es importante la selección del solar sobre el que emplazaremos la construcción, hay que atender a varias cuestiones importantes antes de adquirir el solar porque ante anuncios de “finca edificable” necesitamos más información para saber en qué condiciones podremos edificar, de qué tamaño podremos plantear nuestra vivienda o a qué organismos deberemos solicitar autorización para la construcción.
La información principal que debemos recabar previa compra será:
- Clasificación y calificación del terreno según el planeamiento municipal vigente: si es urbano, si pertenece a núcleo rural común o tradicional, es terreno rústico o pertenece a algún plan especial (PERI, PERN, SAU o similar).
- Una vez conocido este dato, tendremos que conocer las condiciones de la Ordenanza de aplicación en la parcela para saber si es realmente edificable: si la parcela necesita una superficie mínima para ser edificada y si la parcela ha de tener un frente de fachada mínimo (límite directo de la parcela con la vía pública) para poder construir en ella.
- También debemos comprobar las afecciones sectoriales de la parcela, es decir, si tiene algún tipo de condicionante por estar afectados por Augas de Galicia, por la Agencia de Infraestructuras, Patrimonio, Costas o Diputación de Pontevedra. Estas afecciones, en caso de que las hubiera, han de ser analizadas para saber si son limitantes o representan un trámite necesario para la obtención de la Licencia de construcción de la vivienda.
- Otra comprobación tendrá que ver con la posible cesión de superficie de la parcela que tendremos que hacer para poder edificar. Esta cesión se vincula, principalmente, a fincas pertenecientes a los núcleos rurales donde el planeamiento señala una alineación de las parcelas para mantener una anchura determinada de calles y caminos. La parte de finca que sobresalga de esa alineación o límite, tendremos que cederla al Ayuntamiento y restaremos esos metros de la parcela que realmente podremos disfrutar.
- Recabada esta información urbanística de la parcela y con la garantía de poder construir, debemos comparar nuestras necesidades con la capacidad edificable de la parcela. En este punto me gustaría explicar los conceptos de ocupación y edificabilidad para que podemos saber si las posibilidades de la parcela se ajustan a nuestras necesidades:
- La ocupación es el porcentaje de parcela que podemos ocupar construyendo, es decir, la “huella” de nuestra vivienda.
- La edificabilidad es la superficie total que podemos construir según la superficie de la parcela. En este caso, esos metros cuadrados los podemos distribuir entre las alturas que nos permita la ordenanza.
¿Por qué decimos que es importante saber si estas condiciones se ajustan a nuestras necesidades?
Imaginemos que somos una familia de 5 personas y hemos decidido que nuestra vivienda ideal consta de una única planta baja de 150 m2. Puede que la parcela que nos estamos planteando comprar sea de 500 m2 pero la ordenanza indique que se le aplica una ocupación del 20%, por lo que la planta baja máxima sería de 100 m2. Aunque la edificabilidad sea de 0,5 m2/m2 y nos permita construir 250 m2 totales, tendríamos que proyectar una vivienda de 100 m2 en planta baja y 50 m2 en la primera planta.
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